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万科A华丽转型,未来房地产行业会如何发展?

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年03月30日 23:18:30

  2018年3月27日,万科发布了自己的2017年年度报告,市场惊叹之声四起,为万科取得如此成绩感到吃惊。万科又一次用实力证明了自己中国房地产市场“一哥”地位!

  2017年,万科营业收入为2429.0亿元,同比增长1.0%;实现归属上市公司股东的净利润为280.5亿元,同比增长33.4%,归属上市公司股东净利润率为11.5%,较2016年上升了2.8个百分点;全面摊薄的净资产收益率为21.1%,较2016年增加2.6个百分点。公司在营业收入持平的情况下,利润水平大幅增加。

  2017年万科A股价上涨50%,即使在去年蓝筹普涨的环境中股价亦算靓丽,如果从2014年2月开始算起,截止2018年3月28日收盘,万科A上涨7倍左右。大家还记得2014年2月跌破了资产净值、股价只有4.5元(前复权价)的万科A吗?

  有读者可能会疑惑,无论从销售额来看,还是从去年股价涨幅来看,万科都不算是最靓丽的,为何称万科为中国内地房地产市场“一哥”?

  2017年房地产市场股价同比涨幅

  排名股票代码股票简称增长率

  103333.HK中国恒大444.44%

  201918.HK融创中国390.90%

  302007.HK碧桂园245.71%

  4601155.SH新城控股153.68%

  5600622.SH光大嘉宝61.56%

  6600048.SH保利地产59.44%

  7000002.SZ万科A55.77%

  8000886.SZ海南高速43.24%

  9000671.SZ阳光城42.31%

  10601588.SH北辰实业40.88%

  注:采用前复权区间2017.01.03-2017.12.29收盘价计算

  2017年房地产市场营业收入

  排名股票代码股票简称营业收入(亿元)

  101918.HK融创中国3652.60

  203333.HK中国恒大3110.22

  3000002.SZ万科A2428.97

  402007.HK碧桂园2269.00

  5001979.SZ招商蛇口754.55

  6601155.SH新城控股405.26

  7000402.SZ金融街255.19

  8000537.SZ广宇发展216.42

  9600823.SH世茂股份186.67

  10601588.SH北辰实业154.57

  注:数据截至日期2017.13.31

  因为无论从策略的前瞻性、财务的稳定性还是管理团队的优秀程度,笔者认为内地房地产市场无人可出其右。

  策略的前瞻性

  地产行业进入白银时代,这是万科早在两年前提出的论断,基于此策略,万科在最近两年动作频频,拓展了许多具备巨大发展空间的领域,为以后万科的稳健发展奠定了坚实基础。

  2017年,北上广深、苏杭等14个城市的地产数据显示,商品住宅批准预售面积和成交面积同比分别下降 4.3%和 29.3%。截至 2017 年底,上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)约 1.05 亿平方米,库存去化周期约 8.4 个月。另一方面,三四线城市受益于投资溢出效应和去库存政策驱动,商品住宅成交面积同比保持增长,但年底增速也逐渐趋缓。

  今年万科董事局主席郁亮在万科业绩推介会上更是明确指出中国房价单边快速上涨的时代已经过去,行业到了必须改变的时候!记得万科两年前刚刚提出“地产白银时代”的观点时,投资了乐视网的孙某人曾公开嘲笑说:我还能赚这么多钱,地产的黄金时代怎么会过去呢?两相比较,高下立判。

  财务的稳定性

  融创、恒大之类的房企2017年利润倍增,完全是由于赌博式的用高杠杆投资中国房地产市场,在房价上涨时,这种投资方式可以带来巨额回报,但当市场急转之下时,高杠杆会害死一家企业,不会给企业任何翻身的机会。香港市场较为保守,对于企业高杠杆持负面态度并反应到企业的股价中,所以融创、恒大、碧桂园等房企的估值一直不高,但经历过2017年尤其是三四线城市的房价上涨,以上几个企业资产负债结构显著改善,利润亮眼,股价火箭式攀升。

  高杠杆对于利润的放大效应异常显著,高杠杆企业的利润对于房价的变化更加敏感,下面的简化表可以说明这个问题。

  万科的财务结构与其他房企区别在哪里?区别在于,万科可经受住相当程度的房价下跌,而其他企业则未必,巴菲特名言:只有潮水退去才知道谁在裸泳。以下表格说明了该问题。

    W公司可以经受住房价2000元的下跌而还有利润,R公司却出现了亏损。如果导致现金流出现问题欠银行的资金不能及时归还,那么后果如何不用笔者多说了。

  优秀的管理团队

  其实这点无需笔者多言,对万科有过关注的投资者大多认可“万科的管理团队是在内地房企中数一数二”这一论断。这里仅做简要总结:

  1、先于竞争对手认清行业发展方向。无论是三好住宅计划、城市的配套服务商定位,还是目前的城乡建设与生活服务商定位,万科管理团队总能先于市场一步嗅到商机,政策敏感性、市场敏感性、风控意识俱佳。

  2、后发先置卓越运营能力;王石在自己的书中回忆过万科发展的点点滴滴,万科的发展历史进程中,极少占有过“地利”优势,拿地通常是郊区,或者附近有机场、垃圾站与舒适生活不相协调的设施。万科在此种情况下,通过发展房屋精装、合作建立医院、学校、商场等积累了大量此类项目的运营经验,为了给客户提供优质服务,自己成立了物业公司。

  3、适合未来房地产行业发展需要的综合素质。第二条中万科的管理拥有的种种技能均在未来可派上巨大用场。

  近两年,在政府“房子是用来住的,不是用来炒的”大方针指导下,房地产行业躺着赚钱的时代渐行渐远,为客户提供真正有价值的服务变成了房地产企业的核心竞争力,这是万科的核心竞争力,真正属于房地产行业优秀公司的时代已经来临,对房地产企业的估值方法应该改变了!

  在新时代背景下,如何对万科进行估值,笔者在这里提供一些分析思路,算是抛砖引玉。首先我们弄明白几个问题:

  万科为什么把自己定位为城乡建设与生活服务商?

  不知大家还能否记起中国平安董事长马明哲的新年贺词,总结起来重点有二:1、深度理解客户,为客户提供极致服务;2、启动“三村建设工程”,面向“村官、村医、村教”的三个方向,实施产业扶贫、健康扶贫、教育扶贫,助力中国新时代美好生活的实现和美丽乡村的建设。

  优秀的企业,对于大方向的把握往往具有共性,万科在自己的2017年年度报告中,把自己的定位改成了“城乡建设和生活服务商”,在更早时候,京东亦宣布自己进军县镇市场,中国的乡村建设大幕已经拉开。

  万科未来部分重点发展领域——旅游、安全食品等,均与乡村建设有千丝万缕的联系,这时把自己定位为城乡建设与生活服务商,不仅契合国家政策,借助政策东风,更符合市场发展规律,凸显了万科的战略前瞻性。

  万科能做成

  笔者觉得非常可能,换句话说,如果万科做不成,中国可能没有企业能做成。为何这么说?因为万科占了天时、地利、人和。

  天时

  十九大报告指出,中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。虽然从总量来看,中国的房地产市场黄金发展期已经过去,但地区间发展不平衡现象依旧严重,谁能解决这个问题,谁就能获得最大的发展空间。综合比较,万科无论从资产、管理层经验、还是对公司发展的定位,均可胜任这一任务。

  地利

  原来偏远地块变成核心中的核心,比如深圳南山区万科基地。深圳为中国最有活力的城市,每年大量高素质人才涌入,基于万科以往良好的市场口碑与专业的管理能力,深圳市政府会优先让万科参与深圳城中村的租赁改造,万科计划2018年新增10万间泊寓。同时,万科的大股东深圳地铁集团也会优先选择万科作为地铁上盖开发的合作伙伴。

  人和

  管理层敬业且努力,万科特色的事件合伙人管理,与美国硅谷方兴未艾的“合弄制”异曲同工,充分激发了全公司的积极性。

  做成后市场空间有多大

  传统住宅业务、商业地产运营、旅游、物流地产、租赁均是万亿级别市场。另外,万科还有物业管理等业务。

  万科值多少钱

  如果以上目标大部分实现,你觉得呢?


      

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